2016年江门房价走势预测,听地产大咖预测江门房价涨跌

www.grfyw.com 时间:2016-01-28 06:47:39 编辑:个人房源网 来源:江门日报

2016江门楼市预测 听地产“大咖”预测今年的江门楼市

  核心提示:今年的江门楼市将会怎样发展?今年是不是置业的最好时机?日前,记者走访了市房协、房企、房产代理公司的代表们,倾听了房地产业内人士对2015年江门楼市的剖析以及对2016年江门楼市的研判。业内人士的观点仅代表其个人观点,江门个人房源网旨在实录,敬请读者品鉴。

江门市房地产行业协会会长叶泽权

江门市房地产行业协会会长叶泽权

  新增供应量将逐步减少 房价保持平稳

  “2015年,江门楼市的成交量增长了约四成,但房价保持平稳。”江门市房地产行业协会会长叶泽权说,监测数据显示,由于2015年的房地产新开工面积有所减少,因此预计2016年的新增供应也将逐步减少,库存压力会有所下降。虽然经济发展遇到了前所未有的下行压力,但受楼市宽松政策和地价水平难以下降的影响,房价仍将保持平稳,难以下跌。

  叶泽权分析认为,蓬江、江海在2015年的成交套数达17249套,应该是阶段性高点,今年的成交量将会下降。除了蓬江的滨江新区、双龙板块是重点供应区域外,今年江海的供应量也将明显上升,会有多个新项目和旧楼盘大量推货,竞争将加剧。

  自2015年7月公布全市楼市数据以来,新会每月的房价均在6000元/平方米以上,其中有三次赶超蓬江、江海,成为房价最高的区域。供不应求导致2015年新会的房价迅速攀升,全年同比增长6.6%,达6336元/平方米。由于供不应求,会城的一些楼盘甚至卖出了“9”字头的价格。这些数据反映出新会的库存消化周期约为9个月,处于轻微的供不应求状态,但事实上,会城的房子基本消化一空了,其库存量主要集中在镇区,包括司前、大泽、双水等。

  “可以说,会城只要有房子,基本都卖光了。如果以会城的库存来算消化周期的话,估计只有3个月左右的库存量,供求关系非常紧张。”叶泽权说,新会楼市供不应求的情况仍将在2016年持续,房价有进一步攀升的可能。新会镇级房地产的去库存化,要求政府不断提高医疗、教育等基本配套水平,把购房需求留在镇上,而不是集中式地流向会城。

  库存消化周期最长的是恩平,仅看数据会让人非常悲观,恩平的库存消化周期为4年,位于全市首位,的确可怕,但事实上,剔除恒大泉都等非恩平城区的项目库存后,恩平城区的库存消化周期与开平差不多,约为2年,所以说,恩平城区的房子的消化速度还算可以,房价也能保持平稳,预计这种情况将在2016年持续。2015年,恩平的房价为4110元/平方米,同比居然有0.3%的上涨,让人意外。

  按照预测,台山、鹤山的库存消化周期约为18个月,蓬江、江海的库存消化周期约为14个月,略供大于求。

  从整体而言,经历了2015年的成交天量后,2016年,江门楼市的成交量将下降,幅度在10%以上。

怡福地产策划总监陈美华

怡福地产策划总监陈美华

  上半年价升量跌 下半年价稳量升

  “政策持续宽松,去库存速度加快。”这是怡福地产策划总监陈美华对2015年江门楼市的印象。她认为,2015年是近年少见的楼市“政策年”,中央频繁给楼市吃“定心丸”,全国楼市经历了5次降息、3次降准的洗礼,一系列“救市”政策给市场带来了诸多契机。

  2015年,在政府部门和怡福地产等几大房地产开发商的努力下,农林双朗小学进驻双龙片区,大大改善了双龙片区教育资源紧张的局面,打破了北新和滨江区部分项目“一技独秀”拥有学位资源导致区域间房价不均衡的局面。

  虽然双龙片区目前的商业氛围还需时间培育,但该片区的升值潜力巨大,市场关注度正不断提升。在过去的5年间,从胜利北路到里村大道,再到现在的育德街以西,双龙板块迎来了大交通时代,区域内的项目陆续进入入住高峰,商业发展热度指日可待。

  2015年,江门库存数据由亚健康状态转为健康状态,政府的决策部门功不可没。江门“房七条”为2015年的江门楼市打了一支强心针,适时有效地解决了我市的高库存问题,为楼市平稳发展找准了方向,提供了动力。2015年,蓬江、江海的库存量一直徘徊在14000套左右,如果没有各项政策的支持,估计2015年是创库存新高而不是销量新高。

  年是艰难而有希望的一年。陈美华认为,江门市已连续两年土地成交量下跌,这将直接影响2016年的市场新增供应。

  未来两年将是江门房地产业的转型期,购买力格局将有所变化。一方面,鼓励农民进城的中低价刚需产品将会受到青睐;另一方面,中产刚需改善型产品将成为下一波房地产爆发的引擎,高品质项目将增加,甚至成为市场主流。在产品同质化和竞争压力加大的环境下,开发商将更加重视产品品质和以客户为中心。

  “上半年价升量跌,下半年价稳量升。”这是陈美华对2016年江门楼市走势的预判。

  她认为,2016年会令江门房价上升的因素有以下几个:精装待售房增加,像保利、锦富汇景湾、珑湖湾、奥园外滩、上城铂雍汇、骏景湾品峰等项目都会以全精装或部分精装的形式出售;高品质产品趋多;北新片区供应明显减少,大部分项目进入尾期,会导致滨江新区及双龙板块的产品更吃香。

  另外,陈美华认为,成交量将集中在全年的中后期,一季度仍是楼市的休养期。

裕隆基地产总经理杨东卉

裕隆基地产总经理杨东卉

  江门三区或呈“春夏冬”的市场现象

  裕隆基地产总经理杨东卉认为,2015年,江门各区域一手住宅的成交均价涨跌不一,新会、开平、恩平同比上涨,其它区域下跌,但整体稳中有升,预计今年的房价仍将稳中有升。

  从供求关系来看,新会将是最好做的区域,而恩平最难。

  杨东卉表示,大家都认为2016年是最困难的一年,江门三区的房地产市场或将呈现“春夏冬”的市场现象。

  在公积金、放开二孩等利好政策的刺激下,拥有学位房优势且以去库存为主的双龙片区和滨江新区,其成交均价预计将稳中有升,蓬江区或将迎来生机勃勃的“春天”。

  今年还将是江海区新盘推出最多的一年。随着供应量的持续增多,下半年的江海区将由上半年的秋天进入竞争激烈的“冬天”。由于库存压力不断加剧,预计江海区2016年的成交均价将有一定的下滑,房地产开发商将以价换量。

  2016年,新会区的供应量将大幅增加,但会城的库存不大,成交量估计会借2015年的势头持续火爆,成交价格将稳中有升。随着江门大道的开通,在公积金、首次购房补贴等利好政策的刺激下,会城的首次置业和改善型购房群体将成为消费主力,房地产市场依然会是热辣辣的“夏天”。

  杨东卉认为,2016年,在经济下行压力巨大的情况下,政府肯定会支持房地产业。2016年,还会产生少部分的楼市投资需求,特别是一线城市,房价还会上涨,产生投资热。投资热会对周边有影响,例如深中通道和港珠澳大桥,已经让珠海和中山的楼市火了一把。江门楼市有承托力,特别是江门大道开通以后,有可能像中山那样出现一波投资热。

  产品方面,由于开发水平不同,楼房品质将会出现较大分化,面积适当的大户型会卖得更快,个性化且品质好的产品会卖得更好。另外,非普通住宅也可贷公积金政策的出台,将促进大户型产品去库存。此外,由于公积金二套房贷款的首付款比例也降低了,不排除部分持有公积金的市民加大投资房地产的力度,助力楼市去库存。

骏景湾地产执行董事冯永文

骏景湾地产执行董事冯永文

  蓬江区房价仍要涨 新会有虚火

  “2015年由于政策好和多次降息降准,成交量增长是肯定的,但我也没有预料到能增长四成。”骏景湾地产执行董事冯永文说,2015年的政策是释放购房需求的,但并未能有效地创造需求。过去的楼市宽松政策鼓励买,也鼓励卖,但没有鼓励房地产投资开发。从2015年的数据可以看到,5—10月的成交量明显放大,但11—12月则回归平淡。

  2016年,骏景湾地产在蓬江、鹤山、台山、开平都有项目会推出新品,所以他们特别关注以上地区的楼市情况。

  冯永文表示,2015年6—8月,蓬江双龙板块受农林双朗小学项目启动的影响,购房需求大量释放,骏景湾品峰的成交量大幅增长。骏景湾品峰2015年的成交量位居蓬江区前五名。预计2016年,骏景湾品峰的成交量仍将在前列。

  房价方面,由于目前的库存消化周期在1年左右,供求关系平衡,因此房价上涨是正常的。预计今年5月份前,各大楼盘均不会涨价,因为过去的两三个月的销量并不算好,房企不敢打击市场信心,但5月之后,蓬江区的房价估计要比2015年涨5%—10%。

  新会楼市有虚火,至少还要烧三年,所以新会购房者还要买三年的贵房。外来房企不敢轻易进入新会,但新会本地的开发商却已负重前行,所以近三年的供应量还会偏紧,房价仍会上涨。骏景湾地产曾在新会开发新会骏景湾,目前已有业主把四五年前6500元/平方米左右买的精装房,以超过9000元/平方米的价格放出,且已成交。

  据江门个人房源网了解,鹤山骏景湾将于春节开放营销中心,计划5月份开盘,但鹤山的市场非常严峻。鹤山号称达100万平方米的楼盘有新华城、十里方圆、鹤山碧桂园、凯旋城、鹤山保利、峻廷湾。鹤山城区只有10多万户籍人口,整个鹤山才30多万人,庞大的供应量压得市场喘不过气来,所以鹤山房价去年下跌6.6%是正常的。另外,佛山在2015年放开限购,致使众多佛山客户不再购买鹤山的房产,甚至有部分业主折价抛盘套现。

  开平是鹤山的难兄难弟,库存量大。开平一直库存量大,所以市场已经习惯,房价波动较小。开平的楼盘数量多且分布分散,而鹤山是大盘多且集中,特点不一样。

  目前是台山房地产市场快速发展的阶段,2016年,台山楼市将出现两极分化,品质好的楼盘会有更多人买,且房价会走高。台山骏景湾将以适中的价格,走快销路线,预计将供应800套住宅产品。

  冯永文认为,2016年的土地市场将会复苏,数字会比2015年好看,而且房地产投资额会增长。

中原地产江门营销副总监莫志华

中原地产江门营销副总监莫志华

  政策托市 危机并存 房价下调

  2015年江门楼市让中原地产江门营销副总监莫志华印象最深刻的是:利好政策持续释放,市场回暖明显。

  莫志华回顾2015年江门楼市时认为,江门“房七条”稳价促量去库存的措施,有效地刺激了需求入市。在国家的大政方针下,我市的公积金政策也多次适度放宽限制,再加上商业贷款门槛下调,有效地促进了我市去库存。

  在区域板块方面,让人印象深刻的是胜利南板块和双龙板块。这两个板块在2015年的崛起最为引人注目。胜利南路的楼盘,如星海湾、东汇城、凯旋堡等横空出世,再加上即将面世的汇嘉南湾,集聚效应明显,吸引着越来越多人的关注。胜利南板块与蓬江旧城区仅一桥之隔,交通方便,周边配套好,优势明显。双龙板块由于农林双朗小学的确定,也热度空前。

  研判2016年的江门楼市,莫志华认为,政策将托起市场,但危机并存,而成交量会再创新高。虽然江门楼市近年库存压力递增,但相对众多三四线城市而言,去库存周期并不算长,整体供求关系还是比较均衡的。

  在此背景下,随着中央不断放话支持去库存,本地购房者仿佛被打了一支强心针。在此基础上,房贷新政的落地则让众多潜在的需求转化成了真正的购买力。无论是商业贷款还是公积金贷款,五次降息,首付门槛两度下调,多管齐下的房贷利好政策,对提升购房客户的购买力、促进需求入市起到了较大的促进作用。这种趋势将在2016年得到延续。

  2015年,江门市作为三线城市中的一员,整体表现却不逊色于部分二线城市,成交量涨幅已然跑赢一些二线大市。面对环境的利好,大部分开发商明智地选择稳价跑量,市场整体库存压力得到缓和,后市信心也将进一步巩固提升,莫志华因此预测,2016年,江门楼市的成交量会再创新高。

  房价方面,由于2015年的市场需求放量,今年众多大项目的销售已接近尾声,高价格的新盘有限,因此预计房价将有一定程度的回调。不过,由于土地供应大幅减少,后市楼盘的开发量也将逐步减少,后期供应趋紧又会使房价逐步拉升。

  此外,莫志华还预测说,由于北新片区几个“成交大户”已基本售罄,因此今年该片区的整体业绩将有所下滑。双龙片区的几个项目由于水平参差不齐,因此市场整体竞争力有限。

  滨江新区大盘较多,存货充足,配套日渐完善,受部分北新片区购房需求北移,以及保利大都会、奥园外滩、岭江一品、锦富汇景湾、方直珑湖湾等楼盘推出大量新货的影响,该片区的业绩将稳步上升。甘化片区有碧桂园和越秀联合打造的大盘进场,因此业绩也将明显上涨。江海区大约有10个楼盘会大量推新货,不过其推货的节点应该会错开,不会造成扎堆推货的现象。

  责任编辑:江门个人房源网

  文/图 记者 刘志聪


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